Domande e risposte

Questa sezione è riservata agli utenti anche non registrati a questo portale che vogliono rivolgerci quesiti di interesse generale sui diversi aspetti tecnici e normativi trattati dallo studio.

Non verrà dato seguito a domande relative ad aspetti specifici e, comunque, la redazione si impegna discrezionalmente ad assicurarne la risposta.

Per ragioni di brevità, vengono riportati i soli passaggi delle richieste ritenute più ricorrenti e/o interessanti.

Per formulare domande, utilizzare il form contatti oppure via whatsapptelegram, le esamineremo appena possibile.

Re: Vendita immobile con difformità catastale

Egregio sig. Gualtiero, grazie per averci contattato.

Come da prassi, il notaio Le ha richiesto lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare (art. 9-bis TUE, comma 1-bis), ovvero il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Infatti, l'elenco dei documenti a Lei richiesti contiene di fatto questa esigenza che, probabilmente, scaturisce con maggiore evidenza dalla "difformità catastale" da Lei enunciata, ma che ci sembra una tipica combinazione anche con difformità urbanistiche.

In ampia sintesi, tenga presente che, per quanto sia possibile vendere un immobile con modeste difformità di tal genere, è obbligatorio che queste vengano espressamente dichiarate sull'atto di vendita a pena dell'annullamento dello stesso atto in caso di scoperta successiva, da parte dell'acquirente entro 10 anni dal rogito (con addebito dei danni).

Se chi acquista lo fa in regime di mutuo la cosa si complica notevolmente e anche le modeste difformità non vengono tollerate.

Fanno parte del carteggio che il notaio dovrebbe acquisire oltre all'APE da Lei richiamata, anche le dichiarazioni di conformità di TUTTI gli impianti tecnologici installati all'interno, ovvero le dichiarazioni di rispondenza se previste nel caso.

Ovviamente Le consigliamo di rivolgersi ad un professionista competente non solo in urbanistica e catasto ma anche su tutti gli aspetti che riguardino l'immobile e gli impianti entro contenuti e, a completamento della documentazione richiesta, di inviarla al notaio in formato digitale via PEC.

Le abbiamo risposto separatamente per le altre informazioni richiesteci.

Cordialmente.

MdB

Vendita immobile con difformità catastale

Gentile ingegnere, sono intenzionato a vendere un appartamento nel centro storico del mio comune. Credevo fosse tutto a posto, ma il notaio mi ha chiesto la documentazione di seguito elencata  (omissis) che non saprei dove reperire. In pratica, il problema che mi sembra più rilevante è la difformità degli elaborati catastali con quelli della situazione reale, eppure mi ero rivolto nel passato ad un tecnico di mia fiducia per sistemare le cose. Come dovrei regolarmi?

Grazie.

Re: Omologazione impianto termico, a chi compete?

Gentile signor Pasquale, l’obbligo della denuncia INAIL (EX ISPESL) scaturisce dal D.M. del 1 dicembre 1975 (articolo 18 e 19) ed è destinato agli impianti centralizzati di riscaldamento utilizzanti acqua calda sotto pressione con temperatura non superiore a 110 °C e potenza massima complessiva al focolare maggiore di 35 kW.

La denuncia di un impianto di riscaldamento, di cui all’art. 18 del D.M. 1.12.1975, deve essere effettuata all'INAIL secondo le modalità indicate nella raccolta R2009 al punto R.4.A (specificazioni tecniche applicative del titolo II del D.M. 1.12.1975).

Con la compilazione di apposita modulistica, verrà eseguita dal tecnico incaricato la verifica dei dati tecnici fondamentali richiesti:

  • esame del progetto e verifica di nuovi impianti di riscaldamento utilizzanti acqua calda sotto pressione con temperatura non superiore a 110°C e potenza massima complessiva dei focolari (o portata termica massima complessiva dei focolari) superiore a 35 kW;
  • esame del progetto e verifica di impianti sottoposti a modifiche importanti quali i dispositivi di sicurezza e protezione del generatore, la sostituzione o la modifica del generatore con aumento della potenzialità o variazione della precedente pressione di targa oppure l’installazione o modifica di circuiti con nuovi vasi di espansione.

E’ necessario presentare denuncia INAIL ogni qual volta s’intenda effettuare: l’installazione di un generatore di calore, apportare modifiche ai dispositivi di sicurezza e di protezione dei generatori, procedere alla sostituzione o modifiche dei generatori comportante un aumento della potenzialità nominale o una variazione della pressione di targa rispetto a quella dei generatori di calore esistente.

Le denunce vanno presentate dall’installatore mediante la suddetta modulistica e inviate all’INAIL prima dell’installazione e/o modifica dell’impianto. La presentazione postuma all'installazione è possibile, ma qualora, in assenza di omologazione INAIL si fosse soggetti a controlli, in tal caso scatterebbero anche le sanzioni.

L’installatore deve presentare, unitamente alla denuncia, il progetto firmato da un ingegnere o perito industriale iscritti nel relativo albo, con calcoli, schema funzionale dell’impianto e previsione dei dispositivi di sicurezza opportunamente dimensionati. E' previsto inoltre: istanza in bollo, un versamento per esame progetto, istanza di sopralluogo con relativo versamento. Al sopralluogo dei funzionari INAIL deve presenziare l'installatore.

Ovviamente se l’installatore non fosse attrezzato nel presentare la denuncia INAIL, potrebbe avvalersi dell’aiuto di un professionista esterno che lo assista nei calcoli e nella presentazione della documentazione ed in tal caso dovrebbe remunerarlo.

In merito al superbonus, la norma prevede che anche tutti i costi professionali siano ricompresi all'interno del 110% per cui, da quello che mi racconta, ipotizzo che chi ha effettuato lo studio di fattibilità delle opere da lei realizzate abbia omesso tali oneri per cui, ora che i lavori sono chiusi, sarà impossibile farli rientrare. Resta solo da capire se si tratta di un errore nel computo metrico del progettista delle opere ed in tal caso, a mio avviso, ne dovrebbe rispondere proprio il professionista per l'omissione, contestandogli la negligenza (ogni professionista deve essere dotato di polizza assicurativa proprio per tutelarsi dagli errori professionali). Tuttavia, data l'entità dei versamenti, dei costi professionali, le lungaggini assicurative e le ulteriori complicazioni burocratiche, consiglierei un accordo bonario tra le parti (progettista - impresa e committente) per appianare la cosa senza avvocati e i maggior gravami di inutili spese legali.

A parte, come da lei richiesto, Le ho inviato un preventivo di spesa.

Buona giornata e grazie per avermi contattato.

C.N.

Omologazione impianto termico, a chi compete?

Salve ingegnere, nell'ambito della ristrutturazione del mio immobile mi è stata sostituita la caldaia da 34 kW con un'altra ad alto rendimento da 42 kW in combinazione ad una pompa di calore elettrica.

L'impresa ha curato la pratica del s.b. 110% e tutti gli altri adempimenti. A fine luglio però mi arriva una comunicazione dal Comune che mi richiede l'omologazione dell'impianto termico. L'impresa mi ha spiegato che può provvedere a ciò, ma addebitandomi i relativi costi professionali. Non ho compreso molto bene la prassi e soprattutto la ragione per cui dovrei pagare quest'altra pratica (di cui La prego di volermi inviare preventivo).

Ma non doveva essere compreso tutto nel superbonus?

Re: Vendita immobile con difformità catastale

Re: Vendita immobile con difformità catastale

Egregio sig. Gualtiero, grazie per averci contattato.

Come da prassi, il....

Vendita immobile con difformità catastale

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Re: Omologazione impianto termico, a chi compete?

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Omologazione impianto termico, a chi compete?

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Gentile signora Marina,

Se si tratta di un ....

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(...) Ho effettuato i lavori col superbonus 110 (...) con due salti di prestazione energetica, comprendenti anche un i....

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Gentile signora Stefania,

Come per altri ca....

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La ringrazio innanzi....

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Salve.

Dopo aver girovagato per il web, sono finto su questo sito che mi ha abbastanza chiarito le idee sul radon soprattutto perchè vedo ....

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